تراهن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، على رؤية إقليمية جديدة لتنمية الساحل الشمالي الغربي.
وتقف منطقة الساحل أمام مرحلة مختلفة من التطوير، تستهدف تجاوز نمط النشاط الموسمي المرتبط بفصل الصيف، وتحويلها إلى مركز عمراني واقتصادي يعمل على مدار العام، من خلال تنويع الأنشطة السكنية والسياحية والإنتاجية والخدمية، واستغلال الشريط الساحلي والامتدادات الداخلية والظهير الصحراوي، مع مراعاة الموارد الطبيعية والتكامل مع المشروعات القائمة وشبكات البنية التحتية.
لكن الانتقال من وجهة موسمية تستقبل المصطافين خلال أشهر محدودة إلى مجتمع عمراني واقتصادي متكامل، لا يتوقف عند إنشاء المدن والطرق والمشروعات العقارية، ولكن يرتبط بقدرة المنطقة على جذب السكان والشركات والاستثمارات، وتوفير فرص عمل دائمة وخدمات تعمل طوال العام.
وبينما تمثل مدينة العلمين الجديدة نموذجا ناجحا لتنفيذ هذة الرؤية ، إذ بدأت تظهر ملامح التحول تدريجيا، يرى خبراء أن تحقيق الجذب الدائم على مدار العام على نطاق أوسع يتطلب حوافز استثمارية، وتوسعًا في الأنشطة الصناعية واللوجستية والزراعية، إلى جانب معالجة نقص العمالة والسكان وضمان استمرارية تشغيل الخدمات والمنشآت خارج الموسم الصيفي.
عبدالرحمن: غياب المدارس والجامعات يحصر الطلب العقاري في الوحدات المصيفية
قال محمد عبدالرحمن، رئيس مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقاري، إن تحويل الساحل الشمالي الغربي من منطقة موسمية يرتبط نشاطها بفصل الصيف إلى مركز عمراني واقتصادي يعمل على مدار العام، يتطلب اتخاذ خطوات فعلية على الأرض، بتنويع الأنشطة الاقتصادية والعمرانية، مع ضرورة توفير مقومات الحياة المتكاملة لجذب السكان والاستثمارات.
وأضاف أن تحقيق هذا التحول يستلزم توفير مدارس وجامعات ومصادر عمل وخدمات أساسية، بما يتيح للمواطنين الإقامة بالمنطقة بصورة دائمة، مشيرًا إلى أن غياب هذه المقومات يجعل الطلب العقاري متركزًا بصورة أساسية على الوحدات المصيفية، بدلًا من الإسكان الدائم.
وأوضح عبدالرحمن، أن التوسع العمراني على الشريط الساحلي وحده لا يسمح بتوفير منتجات سكنية تناسب شرائح الدخل المتوسط، نظرا لارتفاع تكلفة الأراضي وطبيعة المشروعات المقامة عليها، لافتًا إلى أن الامتدادات الواقعة جنوب الطريق الساحلي تمثل مساحة مهمة للتوسع في إنشاء مجتمعات عمرانية متنوعة، بينما تظل مدينة العلمين الجديدة من أبرز المناطق التي تشهد محاولات لتنفيذ هذا النموذج.
وأشار إلى أن جذب الاستثمارات السياحية خلال فصل الشتاء يتطلب تقديم حوافز للقرى والمنشآت الفندقية، تشمل تخفيضات ضريبية وتيسيرات في تكلفة استهلاك الكهرباء والمرافق، مقابل استمرار التشغيل خارج الموسم الصيفي واستقطاب السياحة الأجنبية، بما يسهم في رفع معدلات الإشغال وإطالة فترة تشغيل المنشآت.
أكد عبدالرحمن، أن تنويع الأنشطة الاقتصادية بالساحل الشمالي يتطلب منح المطورين والمستثمرين حوافز تتناسب مع طبيعة الاستثمارات طويلة الأجل، من خلال خفض أسعار الأراضي، وتيسير طرق سداد قيمتها، وتقديم مزايا إضافية للمشروعات التي تضمن استمرار التشغيل طوال العام .
وشدد على أهمية استغلال الظهير الصحراوي للساحل الشمالي في إنشاء مجتمعات زراعية وصناعية، بالتوازي مع الأنشطة السياحية والعمرانية، خاصة مع وصول المياه العذبة إلى مدينة العلمين الجديدة، بما يتيح دراسة الأراضي الصالحة للزراعة والتوسع في الأنشطة الإنتاجية.
أضاف عبدالرحمن، أن إقامة مناطق صناعية بالظهير الصحراوي يمكن أن تسهم في جذب استثمارات تستهدف السوق المحلية والتصدير إلى الأسواق المجاورة، مستفيدة من الموقع الجغرافي للمنطقة وقربها من الأسواق الخارجية.
وأوضح أن توفير الأراضي الصناعية بأسعار تنافسية، مع الاكتفاء بتحصيل تكلفة المرافق وتقديم تسهيلات للمصانع المستهدفة، قد يشجع المستثمرين على نقل جزء من أنشطتهم إلى المنطقة، خاصة في ظل ارتفاع أسعار الأراضي الصناعية في مدن مثل العاشر من رمضان و6 أكتوبر إلى مستويات تتراوح بين 8 و10 آلاف جنيه للمتر.
وأشار إلى أن إنشاء مجتمعات زراعية وصناعية من شأنه خلق فرص عمل مستدامة، وجذب العمالة والأسر للإقامة، بما يترتب عليه زيادة الطلب على الإسكان والخدمات التعليمية والتجارية، ويساعد في تكوين مجتمعات متكاملة لا تعتمد فقط على النشاط السياحي الموسمي.
سامي: تشغيل القطار الكهربائي والطرق الجديدة يقلل زمن الانتقال بين القاهرة والمنطقة
وقال أيمن سامي، مدير مكتب «جي إل إل» للاستشارات العقارية، إن تحويل الساحل الشمالي من منطقة سياحية موسمية إلى مركز اقتصادي وعمراني متكامل يعمل طوال العام ليس توجها جديد .. لكنه يرتبط باستكمال جهود التنمية العمرانية وإنشاء مدن متكاملة تضم مختلف الخدمات والأنشطة الاقتصادية.
أضاف أن إنشاء المدن الجديدة بالساحل الشمالي يمثل خطوة أساسية في هذا الاتجاه، خاصة مع استهداف توفير مقومات الحياة المتكاملة، بما يشمل المطارات والمستشفيات والمدارس والجامعات والمناطق الحرة والاقتصادية، موضحاً أن توافر هذه الخدمات يسهم في جذب السكان وخلق فرص عمل تدعم الإقامة الدائمة بالمنطقة.
وأوضح سامي أن توفير فرص العمل يمثل المحرك الرئيسي لزيادة الكثافة السكانية، إذ ترتبط الإقامة الدائمة بوجود أنشطة اقتصادية قادرة على استيعاب العمالة وتوفير وظائف مستمرة، مشيراً إلى أن تشغيل المدن الجديدة يتطلب بناء منظومة متكاملة تربط بين أماكن السكن ومواقع العمل والخدمات.
وأكد أن تشغيل القطار الكهربائي السريع، إلى جانب شبكة الطرق التي جرى تطويرها، من شأنه تقليل زمن الانتقال بين القاهرة والساحل الشمالي، وتعزيز حركة التنقل بينهما، بما يوسع نطاق الاستفادة من المنطقة، سواء بالنسبة للسكان أو العاملين والشركات.
ولفت إلى أن الساحل الشمالي يمتلك فرصة لتطوير أنشطة اقتصادية متنوعة، تشمل الخدمات الصناعية والتجارية ومراكز الخدمات الإقليمية، مستفيدا من توافر الكفاءات والعمالة المصرية، التي يمكن أن تمثل ميزة تنافسية مقارنة ببعض الأسواق المجاورة، بما يدعم جذب شركات تقدم خدماتها على مستوى الإقليم.
قال سامي، إن المنافسة على جذب الاستثمارات تتطلب تحديد المزايا التنافسية التي يمتلكها الساحل الشمالي مقارنة بالمدن والمناطق الأخرى، وعدم تكرار الأنشطة الصناعية القائمة بالفعل في مناطق أخرى دون وجود قيمة مضافة تميز المنطقة.
وأوضح أن نقص العمالة والسكان يمثل أحد أبرز التحديات أمام انتقال الشركات إلى الساحل الشمالي، إذ إن الشركات عند اختيار مواقع التوسع تضع في اعتبارها توافر الكوادر البشرية وسهولة الوصول إلى مقار العمل والقرب من التجمعات السكنية والخدمات الأساسية.
وتابع:” جذب الشركات إلى الساحل يتطلب العمل على إعداد كوادر بشرية محلية، من خلال ربط المدارس والجامعات باحتياجات سوق العمل، إلى جانب توفير حوافز للموظفين والشركات، بما يساعد على بناء قاعدة من العمالة المؤهلة القادرة على تشغيل الأنشطة الاقتصادية بالمنطقة”.
وأشار إلى أن نجاح التحول الاقتصادي للساحل الشمالي يرتبط أيضاً بتوجه الدولة لزيادة الصادرات وتعزيز تدفقات النقد الأجنبي، سواء من خلال تنمية القطاع السياحي أو إقامة أنشطة صناعية وتصديرية قادرة على تحقيق عوائد اقتصادية مستدامة.
الشيخ: 90% من الخدمات بالمنطقة تتوقف مع حلول شهر أكتوبر
وقال علاء الشيخ ، إن ثمة مؤشرات على توجه الدولة نحو تحقيق هذا التحول، من بينها إنشاء مطاري العلمين ورأس الحكمة، وتنفيذ طريقي الضبعة والعلمين «وادي النطرون»، إلى جانب تشغيل جامعتين بمدينة العلمين الجديدة، مشيرًا إلى أن هذه المشروعات تمثل مقومات أساسية لدعم حركة الانتقال والإقامة بالمنطقة.
واقترح الشيخ إنشاء مناطق لوجستية ومناطق حرة بالساحل الشمالي، مع تقديم إعفاءات ضريبية وجمركية للشركات المستثمرة، بما يشجعها على نقل أنشطتها إلى المنطقة، لافتًا إلى أن هذه التسهيلات تمثل أحد المحاور المهمة لجذب الاستثمارات، خاصة في ظل المشروعات الجاري تنفيذها.
وأشار إلى أن مدينة العلمين الجديدة يمكن أن تستفيد من تطبيق حوافز مماثلة، بما يدعم جذب الشركات والأنشطة الاقتصادية المختلفة، ويعزز قدرتها على التحول إلى مركز عمراني واقتصادي متكامل.
وأكد أن استمرار تشغيل الخدمات والمرافق طوال العام يمثل شرطا أساسيا لزيادة الإقبال على الإقامة بالساحل الشمالي، موضحًا أن نحو 90% من الخدمات بالمنطقة تتوقف مع حلول شهر أكتوبر، وهو ما يحد من حركة التواجد خارج الموسم الصيفي.
أضاف أن توفير مستشفيات ومطاعم وفنادق ومراكز تجارية تعمل على مدار العام من شأنه تشجيع المستثمرين على افتتاح أنشطة خدمية مماثلة، وخلق حركة مستمرة بالمنطقة، بما يرفع جاذبيتها للسكان الراغبين في الإقامة الدائمة.
وشدد الشيخ، على ضرورة تقديم حوافز للمنشآت الفندقية التي تلتزم باستمرار التشغيل خلال فصل الشتاء، تشمل تخفيضات ضريبية ومساندة في تحمل تكاليف العمالة والموارد والتشغيل، بما يقلل الأعباء المالية المرتبطة بالعمل خلال فترات انخفاض الإشغال، ويشجع الفنادق على استهداف شرائح سياحية جديدة.
ولفت إلى أن تطوير الساحل الشمالي وتحويله إلى منطقة تعمل طوال العام لن يتحقق بصورة فورية، وإنما يتطلب تنفيذا تدريجيا يبدأ بمدينة العلمين الجديدة، من خلال استكمال مقومات الحياة بها، ثم التوسع في تنمية المناطق الواقعة جنوب الطريق الساحلي أمام القرى السياحية، وصولًا إلى رفع كفاءة وتشغيل القرى القائمة خلال فترات الشتاء.
سويدة: يجب توفير فرص عمل مستمرة ومستشفيات وخدمات تعليمية وتجارية وإدارية
وقال وليد سويدة، رئيس لجنة الاستشارات الهندسية بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن توفير الوحدات العقارية وحده لا يكفي لتحقيق الإقامة الدائمة، لكن يتطلب الأمر توفير فرص عمل مستمرة، إلى جانب المدارس والجامعات والمستشفيات والخدمات التجارية والإدارية، فضلًا عن وسائل نقل فعالة تربط المنطقة بالمدن الرئيسية.
أضاف أن تنويع المنتجات العقارية يمثل أحد المتطلبات الأساسية لهذا التحول، من خلال التوسع في الإسكان الملائم للأسر والعاملين بمختلف شرائحهم، بدلًا من التركيز على الوحدات المصيفية مرتفعة التكلفة، مشيرًا إلى أهمية ربط التوسع السكني بخلق أنشطة اقتصادية قادرة على توليد طلب حقيقي ومستدام على الإقامة.
أكد سويدة، أن تحويل الساحل الشمالي إلى مركز اقتصادي يعمل طوال العام يتطلب استثمارات ضخمة تنفذ على مراحل، تشمل قطاعات تتجاوز النشاط العقاري، مثل شبكات الطرق والنقل والمياه والطاقة والاتصالات، فضلًا عن المنشآت التعليمية والصحية والمناطق الصناعية واللوجستية والتجارية.
وأوضح أن نجاح هذه الاستثمارات يعتمد على التكامل بين دور الدولة في توفير البنية الأساسية ووضع المخططات التنموية، ودور القطاع الخاص في إنشاء وتشغيل الأنشطة الاقتصادية والخدمية، لافتا إلى أن معيار نجاح الاستثمارات لا يرتبط فقط بحجم الأموال التي يتم ضخها، وإنما بقدرتها على توفير فرص عمل دائمة وجذب السكان وتحقيق عوائد اقتصادية مستمرة.
كما أن جذب استثمارات جديدة في الأنشطة السكنية والتجارية والخدمية يتطلب حوافز تسهم في خفض تكاليف إنشاء المشروعات وتشغيلها خارج الموسم الصيفي، من بينها تسهيل إجراءات التراخيص، وتوفير الأراضي المناسبة للأنشطة الإنتاجية والخدمية بشروط تنافسية، إلى جانب إتاحة حوافز ضريبية وتمويلية للمشروعات التي توفر فرص عمل مستدامة.
أضاف سويدة، أن الحوافز الاستثمارية ينبغي أن ترتبط بمؤشرات أداء فعلية، تشمل أعداد الوظائف التي توفرها المشروعات، وحجم النشاط الاقتصادي ومعدلات التشغيل السنوية، وليس فقط قيمة الاستثمارات العقارية المعلنة.
وفيما يتعلق بالأنشطة الاقتصادية القادرة على دعم التنمية المستدامة، أوضح أن الساحل الشمالي يمتلك فرصا للتوسع في الخدمات التعليمية والطبية، والسياحة الصحية وسياحة المؤتمرات، والخدمات اللوجستية، والصناعات الغذائية والتصنيع الزراعي المرتبط بالظهير الصحراوي، إلى جانب الأنشطة التجارية والإدارية والخدمات الرقمية.
وأكد أن التحول إلى التشغيل طوال العام يتيح زيادة معدلات الاستفادة من الأصول العقارية والتجارية والفندقية، بدلًا من اقتصار النشاط على موسم صيفي محدود، في حين أن استمرار تشغيل الفنادق والمنشآت التجارية خلال أشهر إضافية من العام يساعد على تحسين الإيرادات وتوزيع التكاليف الثابتة على فترة تشغيل أطول.
عبدالمنعم: العلمين الجديدة بدأت ترسخ نموذج الإقامة طوال العام
وقال إبراهيم عبدالمنعم، رئيس مجلس إدارة شركة كونسلتنج للتسويق العقاري، إن تحول الساحل الشمالي من وجهة موسمية إلى منطقة عمرانية تعمل طوال العام بدأ بالفعل منذ تدشين مدينة العلمين الجديدة خلال عامي 2017 و2018، مشيرًا إلى أن الدولة اتجهت منذ ذلك الوقت إلى إنشاء مدينة متكاملة تضم جامعات ومدارس ودور عبادة وخدمات ومرافق، بما يتجاوز نموذج المنتجعات السياحية المرتبطة بموسم الصيف.
أضاف أن تشغيل الجامعات بمدينة العلمين الجديدة أسهم في خلق طلب على الوحدات السكنية خلال أشهر الدراسة، مع اتجاه الطلاب إلى استئجار وحدات في بورتو مارينا والمناطق المحيطة، ما ساعد على زيادة معدلات الإشغال خلال فصل الشتاء.
وأوضح أن هذا التحول انعكس أيضًا على أنماط تسعير الوحدات، إذ اتجه بعض الملاك إلى تأجير وحداتهم بعقود شهرية خلال الشتاء بدلًا من تركها مغلقة حتى الموسم الصيفي، بأسعار تقل بصورة كبيرة عن مستويات الإيجار اليومي خلال الصيف، وقد تصل في بعض الحالات إلى نحو 10% فقط من الأسعار المعتادة في الموسم الصيفي.
أكد عبدالمنعم، أن هذا النموذج بدأ ينتقل تدريجيًا إلى مشروعات أخرى بالساحل الشمالي، مع اتجاه عدد من الشركات العقارية إلى تطوير مشروعات سكنية في المناطق الواقعة جنوب الطريق الساحلي، بعيدًا عن الشريط الساحلي، تستهدف توفير وحدات تصلح للإقامة الدائمة وليس للاستخدام المصيفي فقط.
وأوضح أن انتشار هذا النمط من التنمية يحتاج إلى وقت حتى تظهر نتائجه بصورة أوسع، خاصة أن شريحة من المواطنين لا تزال غير مدركة لطبيعة الخدمات والأنشطة المتاحة بالمنطقة خارج موسم الصيف.
أضاف عبدالمنعم، أن الدولة وفرت بنية تحتية ومرافق، إلى جانب المدارس والجامعات والخدمات الأساسية، بما يدعم فرص تحول المنطقة تدريجيًا إلى مجتمع عمراني متكامل، متوقعًا أن تنعكس هذه المقومات على معدلات الإشغال والطلب السكني مع استمرار تشغيل المؤسسات التعليمية والخدمية وتوسع النشاط الاقتصادي بالمنطقة.
خليل: الفرصة الحقيقية تكمن في جذب استثمارات أجنبية للأنشطة الاقتصادية بالمنطقة
وقال عبدالرحمن خليل، استشاري التطوير والاستثمار وإدارة الأعمال، إن هذا التحول يتطلب تجاوز النظرة التقليدية للمنطقة باعتبارها سوق للنشاط العقاري فقط، والتوجه نحو بناء منظومة اقتصادية متعددة القطاعات والأنشطة، تقوم على التكامل بين الاستثمار العقاري والسياحة والضيافة والتعليم والصحة والترفيه والخدمات.
أضاف أن نجاح هذا التحول يرتبط بخلق شبكة مصالح متبادلة بين القطاعات المختلفة، بحيث يسهم نمو كل نشاط في زيادة فرص نمو الأنشطة الأخرى، موضحاً أن زيادة الحركة والإقبال على المنطقة ترفع فرص التشغيل والاستثمار، وتخلق طلبا مستداما على الخدمات والأنشطة المكملة للعقار.
وأوضح خليل ، أن القطاعات التي يمكن أن تسهم في تحقيق التحول تشمل البنية التحتية، والضيافة والفنادق، والسياحة، والتعليم، وإدارة الأصول، والأنشطة الرياضية والترفيهية، إلى جانب المطاعم والكافيهات والعلامات التجارية في قطاع الأغذية والمشروبات، مشيراً إلى أن هذه الأنشطة تمثل فرصاً استثمارية متنوعة، فضلاً عن قدرتها على توفير فرص عمل مستدامة تشجع العاملين على الإقامة بالمنطقة طوال العام.
وأكد أن العقار الذي يفتقر إلى التشغيل والخدمات يظل محدود الاستفادة من إمكاناته الاستثمارية، بينما يسهم التشغيل المستمر في تعزيز قيمة الأصول العقارية وزيادة عوائدها، سواء من خلال ارتفاع القيمة السوقية للوحدات والأصول التجارية أو نمو الإيرادات الناتجة عن الإيجارات والتشغيل.
قال خليل، إن تشغيل المحال التجارية داخل المشروعات الساحلية على مدار العام بدلاً من اقتصار نشاطها على أشهر الصيف يحقق للمستثمر عوائد إيجارية أكثر استدامة، بالتوازي مع ارتفاع القيمة الاستثمارية للأصل بمرور الوقت، بما يتيح تحقيق عائد من التشغيل وزيادة قيمة العقار في الوقت نفسه.
ولفت إلى أن الرهان الاستثماري على الساحل الشمالي لا يقتصر على المستثمرين المصريين، وإنما يمتد إلى المستثمرين الخليجيين والعرب الذين يستهدفون تحقيق عوائد من مشروعاتهم، إلى جانب شركات المقاولات والمطورين ومشغلي الفنادق والعلامات التجارية ومقدمي الخدمات الصحية والتعليمية.
وشدد خليل، على أن الفرصة الحقيقية تكمن في جذب استثمارات أجنبية جديدة إلى مختلف الأنشطة الاقتصادية بالمنطقة، وليس الاقتصار على جذب استثمارات لبناء الوحدات السكنية، موضحاً أن دخول علامات تجارية كبرى في المطاعم والكافيهات، وإنشاء المستشفيات والجامعات، وتطوير الأنشطة السياحية والترفيهية، من شأنه توسيع القاعدة الاستثمارية وتعزيز قدرة المنطقة على جذب الزوار والمقيمين طوال العام.
وتوقع أن يتحقق التحول نحو الوجهة الاقتصادية المتكاملة عبر مراحل زمنية ممتدة حتى عام 2035، مع تطور مراكز التنمية والخدمات وتوسع الأنشطة الاقتصادية بمختلف مناطق الساحل الشمالي، بما يتيح تعظيم العوائد الاستثمارية للمطورين والمستثمرين، وزيادة مساهمة المنطقة في الاقتصاد المصري.
